德國之聲：據您的觀察，德國房地產市場上有哪些最新趨勢 ?
Klaus Dittrich：首先要強調的是，國際房地產和投資博覽會（EXPO Real）非常能反映出歐洲房地產市場的情況。我們今年有超過兩千個參展商，創下紀錄。這當然和良好的經濟發展形勢以及低息政策有關。這些因素刺激房地產市場的發展：房產投資成本由此較少，回報率相比其它投資方式卻比較高。當然，這種一片大好的景象還能持續多久是一個非常關鍵的問題。因為房地產市場受經濟和政治環境的影響，例如北韓問題、美國的保護主義主張，英國脫歐是歐洲的一大議題，最新發生的加泰羅尼亞公投都增加了不穩定因素。在博覽會上，大家肯定也會就房產試產的風險和未來發展趨勢進行交流和討論。但是我相信，只要低息政策存在，並且有足夠的資本，房產市場還是會繼續蓬勃發展。
德國之聲： Crowdinvesting （眾投）是 今年博覽會的關鍵詞之一。如何理解房產市場的 眾投 ？
Klaus Dittrich：我們首次在博覽會上為創業公司特別設立了一個平台。700多家國際創業公司為房產市場構想新的主意。Crowdinvesting（眾投）是其中一個主題，但並不是唯一的。
德國之聲：在德國的房產市場上如何眾投？
慕尼黑國際展覽集團總裁Klaus Dittrich圖片來源： picture-alliance/Eventpress Hannes Magerstaedt Klaus Dittrich：我想，這並不是一種德國特有的現象。市面上有相對而言較多的相關平台。目前這是一種熱炒的現象。我認為這種現象不無風險，現在有很多這樣的平台，但是並不是所有的都可以存活，所以可能會讓私人投資者失望。這個市場相對而言不太明朗，我認為，眾投領域在一定程度上處在整頓階段。
德國之聲：購買力頗強的中國投資者對德國房產市場也越來越感興趣。在 EXPO Real 上也能觀察到這一趨勢？
Klaus Dittrich：是的，但不僅是中國 ，整個亞洲，包括中國、日本、韓國，都在歐洲有所投資。
德國之聲：歐洲央行的低息政策吸引越來越多的德國人買房。您也觀察到了這一從租房到買房的趨勢改變嗎？
Klaus Dittrich：原則上是的。問題是房產的價格。尤其在大城市，房價大幅上升，慕尼黑只是其中一個例子。也就是說，不僅租金變高，房價也特別高昂。低息政策是一方面，當然還有一些從祖父輩那裡繼承了不少財富的年輕一代，所以部分人還是買得起房的。但是我認為只是較小的一部分。
德國之聲：據您在博覽會上的觀察，您預計德國大城市瘋漲的房價會在不久的將來回歸正常化嗎？
Klaus Dittrich：正常化的意思就是房價有所下降。我預計，在可預見的未來中，像慕尼黑這種大城市的房價可能不會有所回落。可能有一天房價不會再如此瘋漲 ，但是整個房價水準總體來說還是會持續下去的。
據德國房地產協會公佈的數據，今年第二和第三季度，德國已建單戶別墅和公寓價格漲幅超過去年同期。已建公寓價格漲幅最快的是人口50萬以上的大城市，平均9.4%。 圖片來源： DW/Maksim Nelioubin 據德國房地產協會的調查，今年第二、三季度，美因河畔法蘭克福的已建公寓價格漲幅高居榜首，達到近19%。法蘭克福不僅是德國的金融中心，交通樞紐，也是2015年一項全球最宜居城市評比中名列第7位的城市。它不僅有德國最多的摩天大樓，也有許多歷史建築和綠地。長期以來，法蘭克福市一直是德國人均就業崗位最多的城市。
圖片來源： Fotolia/davis 由於就業市場的流動性和房屋租賃市場健全的法律保障，德國的住房自有率僅為40%，租房率高達60%。此次房價上漲最大的推動因素是金融危機後銀行利息的驟降。十年前房貸利息約4%，現在只有1.5%，甚至更低。權衡一下房租和買房還貸的負擔，許多年輕人都認為買房更劃算。投資者也看好房地產市場。德國近期收留大量難民，這也成為推動房市的一個不容忽視的因素。在人口密集的科隆，今年二、三季度，已建公寓價格漲幅高達15%。
圖片來源： picture-alliance/dpa 斯圖加特在此次的房價漲幅排行榜上位於第三，漲幅約11%。作為經濟強勁的巴登符騰堡州首府，斯圖加特不僅以汽車城聞名，還擁有眾多高科技企業。德國房地產協會的調查稱，除了信貸條件優良外，人們手中可支配收入的增加也是推動房價上漲的重要因素。在所有大城市中，斯圖加特的房價僅次於慕尼黑。據德國房地產協會的數據，斯圖加特非新建的中檔公寓每平方售價約2950歐元。
圖片來源： picture-alliance/dpa/P. Schickert 人口約55萬的不來梅是德國最小的聯邦州，此次房價漲幅也達到兩位數（10.64%)，在漲幅排名榜上位居第四。德國房地產協會指出，大城市現在吸引力越來越大。雖然建房速度加快，但仍跟不上購房需求。德國大城市除了工作崗位多、交通、購物便利外，由於對歷史建築和老建築愛護有加，對綠化率要求高，不少城區的居住環境絲毫不比小城市遜色。
圖片來源： lassedesignen/Fotolia 位於魯爾區的埃森市曾是德國的煤鋼基地，也經歷過轉型期人口流失、經濟不振的困境。此次已建公寓價格漲幅為10%，位居第五。德國房地產協會指出，從2010年來，德國房價增長速度超過了房租、消費者價格以及家庭收入的增長。有專家認為，一些大城市的房價已經有些「誇張」了。
圖片來源： picture-alliance/ dpa 漢堡被譽為「德國通往世界的大門」，該市房價在德國大城市中名列第三（已建公寓每平米約2500歐元），此次漲幅為8.7%。
圖片來源： picture alliance/chromorange/C. Ohde 慕尼黑房價歷來居德國各城市榜首，目前中檔獨戶別墅（非新建）平均價格為84萬歐元，中檔老公寓每平方米4200歐元。慕尼黑房價此次增幅為7.7%。德國房地產協會認為，德國大城市房市的緊張局面還會持續一段時間，短期內不會緩解。
圖片來源： Getty Images/J. Koch 柏林的公寓樓價格在德國各大城市中排名第7(已建公寓每平米約1950歐元），此次漲幅5.4%，低於50萬人口以上城市的平均水準（9.4%)。柏林每年新增4萬人，儘管公寓樓不停在蓋，也不能緩解房市的緊張局面。2015年，柏林新修了1.5萬套公寓，創下該市歷史記錄。據德國房地產協會提供的數據，柏林中檔已建公寓的售價平均每平米不到2000歐元（1950歐元）。
圖片來源： Imago/Seeliger 杜塞道夫和多特蒙德雖然也躋身二、三季度房價漲幅前十名，但漲勢其實較為溫和，已建公寓的價格漲幅分別為3.69%和3.57%。從人口50萬以上大城市的單戶別墅價格來看，今年第二和第三季度的漲幅約6%。德國房地產協會指出，價格相對便宜的連體別墅現在越來越受歡迎，尤其是在人口30萬至50萬的中等城市。
圖片來源： Shahriar Sedighi 德國房地產協會公佈的最新調查基於全國範圍內約370個城鎮的統計數據。分析表明，人口5萬至25萬的德國小城市，房價漲幅都很溫和。
圖片來源： DW/Maksim Nelioubin
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