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为什么德国新建住房那么少 房租涨价停不了?

Klaus Deuse
2023年12月24日

即便是在德国,让人支付得起的住房也是一种稀缺品。这一问题在人口稠密的地区尤为明显。通货膨胀和居高不下的利息也更加重了这一困境。

德国新建住房数量正在大幅减少。
德国新建住房数量正在大幅减少。图像来源: Winfried Rothermel/picture alliance

(德国之声中文网)德国的住房,特别是刚需住房一直紧缺。柏林政府制定的每年新建40万新公寓的目标距离实现也再次变得遥遥无期。德国科隆经济研究所的专家沃尔格特兰德尔(Michael Voigtländer)在评估开发情况时表示:“由于审批数量下降以及公寓建设过程中出现的问题,今年可能竣工完成的公寓数量是20万套。”金融和房地产市场领域的专家们表示,近几年大城市和人口稠密地区的刚需住宅完工率只有75%。

受到通货膨胀和持续攀升的利率影响,德国最大的房地产公司Vonovia也在推迟建设项目。2023年前三季度,Vonovia总共建造了1799套房屋住宅。据公司发言人弗里德里希(Marc Friedrich)称,虽然“开发团队”仍将继续致力于新的建设项目,“但只要市场条件依旧艰困,这些项目就只进行到获得建筑权便停止了”。Vonovia是一家总部位于德国波鸿的上市公司。最大股东是挪威主权财富基金(持股近15%)和美国投资公司贝莱德(7.4%)。

“大型房地产企业未必是建造房屋数量最多的企业”

Vonovia公司发言人弗里德里希说,如果市场形势显着改善,我们将“能够迅速重新启动这些项目”。但鉴于目前高昂的建筑成本,这一切可能还需要不少时日。德国科隆经济研究所的专家沃尔格特兰德尔指出:“大型房地产企业未必是建造房屋数量最多的企业。”

即使是对Vonovia这样的大型房地产企业来说,建筑工程首先考虑的也必须是盈利。但目前看来情况并非如此。公司发言人弗里德里希说,几年前每平米的建筑成本大约为3000欧元,“现如今,包括土地成本在内的每平米建筑成本大约为5000欧元。为了覆盖成本,租户需要为每平米支付20欧元”。几乎没有人能支付这笔费用。弗里德里希说:“这也不是我们的目标。需要说明的是,目前Vonovia出租的房屋每平米价格平均为7.6欧元。”

百分之二的空置率被视为“满租”

对每平米7.6欧元租金的房屋租借市场需求很大。目前Vonovia公司名下出租的公寓总共有49万套。这些公寓的空置率仅为2%,在业内可被视为“满租”。而且需要被考虑进去的一点还包括,2%空置的公寓中还包括正在维护整修的公寓。弗里德里希表示,这些公寓都不会空置太久。他说:“每一套挂出去等待出租的公寓,短时间内都会收到数百个求租问询。柏林的求租需求尤为高。”

即便不考虑目前的建筑成本问题,在房地产市场经历了大举收购扩张的Vonovia公司现在也需要偿还大量贷款。在本财政年度,该公司已经出售了约37亿欧元的房产和股份。Vonovia公司总裁布赫(Rolf Buch)在接受彭博社采访时说,明年还会继续出售价值30亿欧元的房产。养老院和商业地产将是销售的重点。公司同时希望尽可能多地保留公寓,因为Vonovia主要通过出租公寓实现盈利。2022年Vonovia公司的总营业额达到54亿欧元,净利润达到18亿欧元。

Vonovia公司总裁布赫判断,至少在2025年之前,新建房屋的危机还会进一步加剧。图像来源: Sebastian Gollnow/dpa/picture alliance

新建房屋的危机还会进一步加剧

经济研究所的专家沃尔格特兰德尔说,可支付得起的房屋住宅基本只能在已建成的房屋住宅中才能找到。但是对这类住宅的需求却在不断增加。他说:“特别是在城市中,对小型公寓的需求格外得大,因为很多较小的家庭住在那里。但是城市里却缺少小户型公寓。”为了防止更多的家庭搬离城市,专家们认为还应该修建更多的较大户型的公寓。但这也就意味着让房地产企业去投资无利可图的项目。Vonovia公司总裁布赫对彭博社说,由于几乎没有新建项目,对居住空间的需求不断增加,其典型的市场后果就是租金也会上涨。他判断,至少在2025年之前,新建房屋的危机还会进一步加剧。

Vonovia遇到的问题并非业内独有现象

在Vonovia看来,德国政府设定的每年新建40万套公寓的政治目标即便是在未来也不现实。公司发言人弗里德里希说,为了实现这一目标,“必须投入1000亿欧元”,此外建筑物的节能翻新也需要大约同样多的费用。他还指出,大约37%的成本费用来自于政府要求的缴款,例如土地转让税、增值税和各种费用等等。这些都是扣除通胀和利率之外的成本驱动要素。

在这种情况下,即使是大型房地产公司目前也无法支付新建项目的成本。弗里德里希说,没有银行愿意提供贷款,“因为租金只能勉强支付利息。这也不是Vonovia独有的问题,而是全行业都面临的困境”。在这种情况下,以盈利为目的的大型住房公司的建设项目只能暂时搁置,而那些在紧俏市场上寻找住房的人可以预期租金将继续上涨。

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