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住房问题为何在德国成为“老大难”?

Sabine Kinkartz
2023年8月5日

越来越多的人在寻找住房时感到绝望。住房问题已经成为德国严峻的社会问题。房源不足,租金上涨,人们的收入往往已经不足以负担较好的住房。

(图中)柏林租客上街游行,抗议高租金
在德国大城市的住房成本连年上涨的背景下,(图中)柏林租客上街游行,抗议高租金 图像来源: Christophe Gateau/dpa/picture alliance

(德国之声中文网)要在柏林租一套地理位置上佳的好公寓需要很多钱。一套位于柏林夏洛滕堡区的“宽敞美丽的三室一厅”已在平台上线,“立等可租”。182平方米,家具齐全,每月租金为8190欧元!再加上暖气、电力和其他附加费用,平均每平方米超过50欧元。

在德国,平均每平方米6.50至7.50欧元的租金水平被认为是可以接受的。而这个价格在柏林甚至连“盛惠特价房”都不够。

比如柏林东郊一套69平方米的公寓正以725欧元的“低价”出租——由于公寓位于六楼且没有电梯,因此寻找“热爱运动的家庭”。再加上房屋需要翻新,租户还应当具备“擅长动手”的能力。

付完房租所剩无几

根据联邦统计局的数据,德国人平均净收入,即扣除税收和社会保障缴款后的剩余收入,为2165欧元。其中大约三分之一用于支付房租。然而,对于新租赁住房来说,这通常是不够的。

如今,慕尼黑每平方米的租金已经达到19欧元,斯图加特18欧元,杜塞尔多夫和科隆12至13欧元,柏林11欧元。

与房地产经纪人一起看房:若是新租房租金通常还会上涨图像来源: Rainer Hackenberg/picture-alliance

房地产门户网站Immoscout24最新评估称,“一方面是对经济适用房的高需求,另一方面是史无前例的租金上涨和供不应求”。

德国一直以来是一个“租房国家”。欧洲平均产权率约为70%,而德国只有46%的人拥有自己的住房。在大城市,这个比例更低。汉堡约为22%,柏林仅为14%。

全球房地产价格都在上涨。根据ifo研究所和瑞士经济政策研究所(Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik)的一项研究表明,未来十年内预计平均每年房价将上涨9%,德国房价预计将上涨7%。加上利率上涨,购买房屋或公寓的成本通常令人难以负担,从而只能选择租房。这便加剧了租房市场的房源稀缺,导致租金进一步上涨。

房产市场为何如此紧张?

根据爱德华·佩斯特尔系统研究所(Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung)的一项研究,德国住房短缺超过70万套,尤其是在经济适用房领域。联邦政府曾宣布每年将新建40万套住房,而根据宏观经济与商业周期研究所(Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung)计算,今年实际将仅能完成目标的一半多一点,2024年这个目标额将更难以实现。

乌克兰战争和通货膨胀推高了建筑成本。据专家计算,如今以低于每平方5000欧元的成本建房已不可能。若熟练工和建筑材料短缺,建筑工地也只能停工。今年5月,住房建设许可数量与去年同期相比下降了25.9%。

排长队:经常有数百名租客前来看房图像来源: GAETAN BALLY/picture alliance

几乎没有社会住房

能负担得起的公寓越来越少,而需要房子的人越来越多。2015/2016年来到德国的难民中,大约25%至今仍居住在政府设立的难民收容所,因为他们始终未能找到自己的住房。2022年有超过一百万来自乌克兰的战争难民抵达德国。预计今年还将新增约30万名寻求庇护者。

德国政府一直以来在住房问题上做得太少而且忽略了社会住房建设,现在只能自食恶果。1950年后建造了840万套由公共资金资助的社会住房。但强制性租金管制最多只能持续20年。

柏林在前泰格尔和滕珀尔霍夫机场为难民建造了集装箱住所图像来源: Annette Riedl/dpa/picture alliance

政府如何应对?

每年新建的社会住房数量赶不上脱离租金限制的住房数量。其结果就是,到2022年底,全国范围内只剩下不到110万套社会住房——达历史最低点。左翼党提出了一项公共住房建设计划,并提出为经济适用房设立专项基金。来自左翼党的联邦议院议员卡伦·莱(Caren Lay)说:“我呼吁联邦政府采取主动措施,每年至少提供200亿欧元用于公共、社会和福利住房建设。”。

但联邦政府希望在预算上节省开支。联邦建筑部长克拉拉·盖维茨(Klara Geywitz)(社民党)希望通过税收减免来促进住房建设。2023年5月,住房补贴增加了——这是国家对租金成本的补贴——符合条件的受益群体也扩大了。但都只是杯水车薪。

社会组织呼吁进行租金管制

社会组织警告,住房对越来越多的人来说已经成为生存问题,这也带来了社会矛盾。工会称住房是一项人权。

一份立场文件呼吁再次将住房政策作为德国国家和公共的首要任务,并通过对土地价格和租金进行调控,来实现住房市场的公平性。严格监管的批评者则警告说,如果投资者缺乏财政激励,新建的项目将会更少。

极简生活之住房版:房子越小越自由?

02:56

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7.5平米蜗居

鉴于大量存在的问题,德国住房市场短期内或很难得到缓解。只有那些供暖系统陈旧、能源改造成本高昂的老房子才会出现价格下跌。

在未来,使用天然气或石油供暖的房屋将受到碳排放价格的影响,这将进一步增加普通收入者的压力,他们只能选择搬去更小的住房。

也许到那时会出现更多像柏林的这则广告:一位女士正在为其15平米的公寓寻找合租室友,价格为120欧元。

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