(德国之声中文网)在德国,30欧元的食品足够吃几天。但据《金融测试》杂志的报道,2016年慕尼黑最好地段的精装修出租房的租金每平米也达到近30欧元。
在汉堡、柏林、斯图加特、杜塞尔多夫和法兰克福等城市,要想找到廉价的出租公寓越来越困难。虽然2年前德国推出了新修订的房租租赁法,旨在抑制房租过快上涨,但是2016年全德国的房租仍平均上涨了1.8%。
缺一百万套住宅?
除了租房外,买房的价格也在飙升。原因之一是持续增长的需求和住房供应短缺。而在具有吸引力的大城市,市中心地段的房屋更是供不应求。科学界称之为"再城市化"现象。凡是毕业后有经济能力者都会选择留在城市里。
德国联邦建筑、城市和空间规划研究院(BBSR)因此认为,为了满足全德国范围的住房需求,每年还需建造27.2万套住宅。德国租户协会(DMB)称,德国还缺少100万套住宅。根据该协会公布的数据,2016年德国只建了53000套出租公寓,此前一年新建的住房更少。而根据总部设在汉诺威的Pestel研究所公布的数据,最近10年来共有10万套所谓的社会福利房从市场上消失。
"简单的市场逻辑"
社会福利房的消失也与房地产业翻天覆地的变化不无关系。很多昔日的公共住宅已被一些大公司掌控。例如德国最大的租房公司Vonovia管理的房屋就超过30万套。其一个目标是"通过提高租金获得利润,然后给股民分红",法兰克福大学城市地理研究专业的教授希格(Susanne Heeg)说。"对于他们来说,房子本身并不重要,重要的是盈利。"
此外,市区内许多新建住房都出售给个人。而私人买房通常是为了自用和防老。德国租户协会主席希本克腾(Lukas Siebenkotten)说:"建造商品房显然赢利更多,因此会优先考虑。这是简单的市场逻辑。"
教授希格也表示:"同时,整个建筑开发项目都交给由保险公司、银行参与的房地产基金或者其它基金进行运作。"这与Vonovia公司的情况相类似。"如果我有开放式房地产基金,我也想一年后就有所赢利。"
据德国房地产协会公布的数据,今年第二和第三季度,德国已建单户别墅和公寓价格涨幅超过去年同期。已建公寓价格涨幅最快的是人口50万以上的大城市,平均9.4%。
图像来源: DW/Maksim Nelioubin据德国房地产协会的调查,今年第二、三季度,美因河畔法兰克福的已建公寓价格涨幅高居榜首,达到近19%。法兰克福不仅是德国的金融中心,交通枢纽,也是2015年一项全球最宜居城市评比中名列第7位的城市。它不仅有德国最多的摩天大楼,也有许多历史建筑和绿地。长期以来,法兰克福市一直是德国人均就业岗位最多的城市。
图像来源: Fotolia/davis由于就业市场的流动性和房屋租赁市场健全的法律保障,德国的住房自有率仅为40%,租房率高达60%。此次房价上涨最大的推动因素是金融危机后银行利息的骤降。十年前房贷利息约4%,现在只有1.5%,甚至更低。权衡一下房租和买房还贷的负担,许多年轻人都认为买房更划算。投资者也看好房地产市场。德国近期收留大量难民,这也成为推动房市的一个不容忽视的因素。在人口密集的科隆,今年二、三季度,已建公寓价格涨幅高达15%。
图像来源: picture-alliance/dpa斯图加特在此次的房价涨幅排行榜上位于第三,涨幅约11%。作为经济强劲的巴登符腾堡州首府,斯图加特不仅以汽车城闻名,还拥有众多高科技企业。德国房地产协会的调查称,除了信贷条件优良外,人们手中可支配收入的增加也是推动房价上涨的重要因素。在所有大城市中,斯图加特的房价仅次于慕尼黑。据德国房地产协会的数据,斯图加特非新建的中档公寓每平方售价约2950欧元。
图像来源: picture-alliance/dpa/P. Schickert人口约55万的不来梅是德国最小的联邦州,此次房价涨幅也达到两位数(10.64%),在涨幅排名榜上位居第四。德国房地产协会指出,大城市现在吸引力越来越大。虽然建房速度加快,但仍跟不上购房需求。德国大城市除了工作岗位多、交通、购物便利外,由于对历史建筑和老建筑爱护有加,对绿化率要求高,不少城区的居住环境丝毫不比小城市逊色。
图像来源: lassedesignen/Fotolia位于鲁尔区的埃森市曾是德国的煤钢基地,也经历过转型期人口流失、经济不振的困境。此次已建公寓价格涨幅为10%,位居第五。德国房地产协会指出,从2010年来,德国房价增长速度超过了房租、消费者价格以及家庭收入的增长。有专家认为,一些大城市的房价已经有些“夸张”了。
图像来源: picture-alliance/ dpa汉堡被誉为“德国通往世界的大门”,该市房价在德国大城市中名列第三(已建公寓每平米约2500欧元),此次涨幅为8.7%。
图像来源: picture alliance/chromorange/C. Ohde慕尼黑房价历来居德国各城市榜首,目前中档独户别墅(非新建)平均价格为84万欧元,中档老公寓每平方米4200欧元。慕尼黑房价此次增幅为7.7%。德国房地产协会认为,德国大城市房市的紧张局面还会持续一段时间,短期内不会缓解。
图像来源: Getty Images/J. Koch柏林的公寓楼价格在德国各大城市中排名第7(已建公寓每平米约1950欧元),此次涨幅5.4%,低于50万人口以上城市的平均水平(9.4%)。柏林每年新增4万人,尽管公寓楼不停在盖,也不能缓解房市的紧张局面。2015年,柏林新修了1.5万套公寓,创下该市历史记录。据德国房地产协会提供的数据,柏林中档已建公寓的售价平均每平米不到2000欧元(1950欧元)。
图像来源: Imago/Seeliger杜塞尔多夫和多特蒙德虽然也跻身二、三季度房价涨幅前十名,但涨势其实较为温和,已建公寓的价格涨幅分别为3.69%和3.57%。从人口50万以上大城市的单户别墅价格来看,今年第二和第三季度的涨幅约6%。德国房地产协会指出,价格相对便宜的连体别墅现在越来越受欢迎,尤其是在人口30万至50万的中等城市。
图像来源: Shahriar Sedighi德国房地产协会公布的最新调查基于全国范围内约370个城镇的统计数据。分析表明,人口5万至25万的德国小城市,房价涨幅都很温和。
图像来源: DW/Maksim Nelioubin "房市迟早会出现转折"
希格说,受住房匮乏影响最大的是那些低收入者。此外,房租上涨也会导致人们通过"少出门、少度假来限制自己的消费。"她说:"但这些不会被人们看在眼里。毕竟出现在市里音乐会上的都是那些具有消费能力的人。其他人则呆在家里。这便是戏剧性的人生,一个看不见的戏剧性人生。"
为了改善这种状况,德国租户协会要求每年至少建造20万套新的出租房,其中包括8万套社会福利房。政府必须通过税务优惠或者投资补贴吸引投资商进行投资,同时对房租价格进行封顶。
因为指望形势自行好转,基本是不可能的。德国租户协会主席希本克腾认为,虽然最高房价领域出现缓和趋势,但是广大民众没有受益。"在普通住房市场上,我没有看到丝毫改善的迹象。"
希格也持类似意见。她表示,房地产市场迟早会出现转折,但是她不知道在什么时候。而在出现转折之前,人们看到的依旧是排队看房的景象。
使用我们的App,阅读文章更方便!给yingyong@dingyue.info发送一封空白电子邮件就能得到软件和相关信息!
阅读每日时事通讯,天下大事一览无余!给xinwen@dingyue.info发送一封空白电子邮件就能完成订阅!