（德国之声中文网）"我们的客户大约一半是来自中国国内，另一半是在德国生活的华人。很多客户都是因为跟德国有渊源，或者有德国情结，例如之前在德国上过学，或是提前为孩子以后上学做准备，" 柏林扎贝尔地产集团（Zabel Property Group）负责中国业务的王鲁彦向德国之声如是介绍。

据业内人士的消息，中国人的购房需求集中在柏林和法兰克福两地。《法兰克福汇报》近日援引扎贝尔地产集团首席执行官扎贝尔（Thomas Zabel）报道称，2015年至2016年中国人在法兰克福的购房量翻了一番，从500套增至1000套。这一成交量是柏林的三倍，但是在柏林购房的中国买家也在增加。

房价持续上涨

德国债券银行协会最新推出的VDP（房屋价格指数）报告显示，2016年德国私人住房房价平均同比增长7%。涨幅最强的地区是原本房价就名列前茅的城市及其周边地区。在房价最高的慕尼黑，黄金地段的私人住宅的价格涨幅也是最高的：同比增长逾11%，至每平方米9525欧元（约74000元人民币）。柏林房价涨幅也超过了11%。

王鲁彦介绍："以柏林为例，给人房价涨幅大的印象是因为，之前的房价跟欧洲大城市和首都城市相比，房价非常低，因为基价低，所以涨起来，给人感觉浮动很大。今年，跟德国的其它大城市以及欧洲的其它首都相比，依然相对较低。"

一对去年在柏林买房的中国夫妇告诉德国之声，他们买房是因为两人现在在德国都有稳定的收入，身边也有不少德国朋友在买房，主要是现在贷款利率持续走低，所以他们也走出了这一步。对于指责中国人抬高房价的说法，他们认为，实在有失偏颇。

上涨原因

德国的新建住房也在不断增加，但盖房的速度明显追不上住房需求的增速。据德国住房和房地产公司联邦协会（GDW）测算，2009年以来，德国少建了一百万套住房。他们认为住房需求增长的原因是，2009年以来，德国人口增加250万，其中主要原因是移民人数增多，另外，越来越多的人迁入少数几座大城市也是造成住房紧张的原因之一。

尽管如此，德国的房产市场依旧相对稳定。王鲁彦提醒说："整个德国市场不是一个做投机的市场，所以不要指望德国的房子会在短时间内迅速升值，因为德国的政经环境比较稳定。在整个欧洲来说，德国是领头羊，这方面非常吸引中国客户，因为风险极低。但这里只适合做长线投资。"

她强调："房价上涨，不要觉得是因为中国炒房团来了，不存在这个情况。外国投资者过来，不会得到其它政策上的优惠。中国人虽然钱多，但不傻。"

资金问题

根据德国法律，在德国购房与获得居留权并不挂钩。另外，也有投资者受到中国外汇管理局关于个人年度购汇总额最多5万美元的影响。王鲁彦说："确实有顾客非常喜欢我们的项目，但经过各方面的努力，资金依然无法到位，只能作罢。"

王鲁彦补充道："这个问题也让我们公司非常头疼，因为这是中国的大环境，没有办法改变，只能按照国家的规定。来德国的投资者都是比较理性的，很多和德国有渊源，他们中的很大一部分人都已经有一定的海外资产。所以他们不需要百分之百的资产。"

这位房产经纪人还介绍："自住的客户基本上都是生活在这里的华人，他们购买的房屋较大。投资者一般会买小户型，因为好出租。柏林的艺术气息浓厚，吸引了艺术家身份的客户。这样的客户就是有自住的，也有投资的。他们在演出和展览旺季，会想来欧洲生活几个月，房子这段时间就是用来自住的。其它时间就可以出租。"

房产泡沫？

越来越多的专家警告，德国房市过热，存在风险。但是王鲁彦认为，泡沫经济的前提是供大于求，现在德国房市仍是处于供不应求。"我们现在还是处于项目少于客户的阶段。"

德国经济研究所（DIW）的房产专家米切尔森（Claus Michelsen）向德国之声分析说："我们的调查发现，一些城市的部分市场确实有过热的现象。尤其是新建的房屋。这类房屋的价格与可获得的租金不成正比，这对我们而言就是房价不可能如此持续的迹象之一。但是我们现在还不会说，德国正在形成一个使整个经济都受到威胁的泡沫，距离这种情况我们还很遥远。"

 

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