（德国之声中文网）在德国，不同地区之间的房地产市场差异也是相当大的。比如居住面积、户型、建造年份相同的一套公寓，在慕尼黑市区和在东部一座小城郊区的差价可能会让人大跌眼镜。而根据一项最新的市场调研，这种两极分化未来可能会更加严重。由德国安联保险公司（Allianz）委托Prognos经济研究所进行的题为"居住2045"（Wohnen 2045）市场分析结果显示，到2030年，在德国大城市和人口密集地区，可能会缺少将近一百万套住宅。原因是德国国内的人口迁移将会增加，越来越多的人选择到"热门"城市发展、居住，而且"单身公寓"越来越受欢迎。

这个"热门城市"的名单中包括的大多数也是中国人所熟知的城市，比如慕尼黑，柏林，汉堡，科隆，法兰克福，斯图加特等。而相比之下，到2030年，像东部的前波莫瑞、南萨克森、萨勒河畔地区可能会出现大面积的空房现象。当然这也不仅仅是东部地区的问题，像萨尔州、西法尔茨这样的西部地区"人气"前景也不容乐观。

可想而知，未来德国各地地方政府所面临的将是完全不同的挑战。研究者预测，到2045年，在经济实力雄厚的城市和地区，居民户数量将会平均增加18%，其中增幅最高的慕尼黑将会达到35%。而在东部的不少地区，居民户则会锐减两成。

不过对于那些不太吸引寻求事业发展和丰富生活的年轻人的经济欠发达城市来说，坐等"空城"绝对不是长久之计，而是应该另辟蹊径。"明镜在线"（spiegel.de)的报道指出，比如德国最东部城市格尔利茨（Görlitz）就成了"养老城"。这座萨克森州第五大城市虽然失业率居高，经济状况也不尽如人意，但却有着"养老天堂"的"美誉"。因为在过去几年中，有很多来自德国其他各地的老年人选择在这里定居下来，度过自己的晚年。因为格尔利茨是为数不多的在二战中未遭破坏的德国城市之一，古建筑众多，风景宜人。

根据这项"居住2045"调研的估算，德国将继续维持移民国家的地位。从数据上看：到2030年，据估计每年进入德国的移民人口要比外迁至他国的人口超出50万。到2030年之后，移民的增加趋势有望回落。到2045年，德国总人口将达到8500万。

德国n-tv电视台网页版援引研究报告的撰写者科赫（Tobias Koch）报道称，德国的人口又开始增长了，而且这一趋势可能会长期持续下去。该研究结果是基于政府机构的预测数据和科研人员的分析得出。

不过，移民只是影响德国房地产市场变化的因素之一。影响力更大的是那些已经生活在德国的居民的迁居行为。因为对于大多数德国人来说，目前盛行一个根据年龄更换定居城市的模式：中学毕业后，大家都希望到大学城求学或是在大城市就业；在30岁到50岁之间有家有孩的中年人，选择居住在交通便捷的城郊；到了退休之后，人们又倾向于到乡间或是海滨寻找宁静的生活。

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