德国之声：最近中国媒体有报道称，房地产市场有回暖的迹象。据您的观察和看到的数据，是不是有这样的现象？

贺江兵：我不认同这种说法，根本没有回暖的迹象。根据最近住建部发布的调查，中国有6亿栋房屋（不是套），9成是在农村，10%是在城镇。城镇的房屋，一栋就可能有几十套房，从总的容量看，中国的房子，住三四十亿人是没有问题的，是过剩的。而且中国的房价是普遍偏高的。房地产的总市值大约是60万亿美元，是美国的两倍多，这个数据，建行行长和一些金融学家都引用过，可见其中泡沫之大。

现在经济不好。过去3年的动态清零、防疫让经济一定程度上停摆，财政收入、特别是地方的财政断流，老百姓对未来的预期也不好。怎么会这么快转变、回暖？据我的观察，各地的房价，特别是二三线城市，房价没有回升，连交易量都没有，怎么可能回暖？

德国之声：中国媒体的多数报道整体也并不乐观，认为房市不会回到以前的繁荣景象。您判断接下来一段时间，中国房地产业的发展趋势会是怎样？

贺江兵：过去三年，除了北、上、广这样少数的一线城市，其他城市的房价都是在下跌的，而且跌了3年。今年呢，从金融政策方面，比如让开发商建立"三道防线"，给他们贷款、股权方面的融资等，可能能救一些大的开发商。今年对开发商来说，可能会企稳，开发商是房地产业的一个重要环节。像之前那样紧逼开发商，使其资金链崩溃的情况今年可能会有好转--这是供给方面的。

从需求方面看，居民的需求还是要看经济情况。现在大家的预期都不好，老百姓手里也没钱，就算你给他贷款，他也不敢贷。不过跟前3年比，可能会好一点，不会再暴跌。此外各地取消了限购、限售，可能会让交易会活跃一些。（房价）大涨是不可能的，只是比前三年相对趋稳，跌的不那么明显。这是我对今年房市的看法。

德国之声：有市场分析人士指出，这种局部的复苏是脆弱的，存在很大的不确定性。您认为造成这种不确定性的主要因素和风险有哪些？

贺江兵：中国的房价和房市，最大的不确定性，还是宏观经济的风险。比如疫情有没有反复，对民营企业是不是跟国企一样对待--这一点其实是不大可能的，作房地产的大部分是民企，国企也有一些，但还是以民企为主。这是一个风险。

另一个不确定因素，就是人口的负增长。去年官方公布的数据，就已经显示了人口负增长，中国人口第一大国的位置，马上要被印度取代了。人口发展到了拐点后，开始往下走，老龄化越来越严重，这是非常明显的。这样对房子的需求就会减少。

再有一个不确定因素，就是就业情况。从官方公布的去年的数据看，消费是在萎缩。投资呢，地方也没钱了，疫情三年，耗空了地方财政，各地都非常吃紧，所以地方财政主导的投资也不大可能。剩下的只有出口，出口今年是在萎缩的。俄乌冲突以来中国国际关系的恶化，加上2018年贸易战以来中美关系的恶化，现在已经蔓延到各个领域，看来今年的出口会大幅度萎缩。此外，一些产业链出现外移，一个明显的例子就是苹果的部分移出，带走了十多家中企，富士康也连带在内。产业链转移会让中国出现大量的失业，就业会更困难。这些都导致居民的收入整体减少、地方财政收入减少、失业增加，买房子就不要指望了。

德国之声：去年中国政府推出了一系列扶持房企、刺激市场的措施，旨在从新活跃房地产市场，这些政策效果如何？

贺江兵：我觉得效果不是很明显。大家知道恒大危机之后，其他一些房企也面临资金链断裂、暴雷的危险，现在允许他们再融资、贷款或提供其它信托，但他们不一定去拿地，而是会先解决自己流动性的问题、偿还紧急的债务，不会去买地。开发商比老百姓都更早知道，房价可能会跌，跌的话他拿地干嘛？

考虑到经济增长前景，整体上看，我（对房市）并不看好。价格上，虽然很多专家认为今年会回稳，甚至会上涨，但我个人觉得，向下的趋势压力更大。

德国之声：人大、政协两会马上要召开了。中国的房地产业是经济增长的支柱之一，也会成为一个关注议题。您觉得在政策方面可能还会有新的举动吗？

贺江兵：其实到现在，政策已经出了很多了，主要是金融层面在放松。其他方面，财政政策不大可能出，因为从上到下财政都紧缺，用财政去补贴的可能性不大，不要有奢望。也就是在货币政策方面，也许对房企、对按揭贷款的条件继续放宽，这方面可能会有所松动。另外就是，各地、各个城市的限购、限售也可能会取消。

 

贺江兵为中国金融学者。 曾担任《华夏时报》金融部主任，并撰写过《金融的真相》和《经济的假像》等著作。 他常替国内外多个媒体做关于中国经济议题的评论。

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