德国之声：据您的观察，德国房地产市场上有哪些最新趋势 ?
Klaus Dittrich：首先要强调的是，国际房地产和投资博览会（EXPO Real）非常能反映出欧洲房地产市场的情况。我们今年有超过两千个参展商，创下纪录。这当然和良好的经济发展形势以及低息政策有关。这些因素刺激房地产市场的发展：房产投资成本由此较少，回报率相比其它投资方式却比较高。当然，这种一片大好的景象还能持续多久是一个非常关键的问题。因为房地产市场受经济和政治环境的影响，例如朝鲜问题、美国的保护主义主张，英国脱欧是欧洲的一大议题，最新发生的加泰罗尼亚公投都增加了不稳定因素。在博览会上，大家肯定也会就房产试产的风险和未来发展趋势进行交流和讨论。但是我相信，只要低息政策存在，并且有足够的资本，房产市场还是会继续蓬勃发展。
德国之声： Crowdinvesting （众投）是 今年博览会的关键词之一。如何理解房产市场的 众投 ？
Klaus Dittrich：我们首次在博览会上为创业公司特别设立了一个平台。700多家国际创业公司为房产市场构想新的主意。Crowdinvesting（众投）是其中一个主题，但并不是唯一的。
德国之声：在德国的房产市场上如何众投？
慕尼黑国际展览集团总裁Klaus Dittrich图像来源: picture-alliance/Eventpress Hannes Magerstaedt Klaus Dittrich：我想，这并不是一种德国特有的现象。市面上有相对而言较多的相关平台。目前这是一种热炒的现象。我认为这种现象不无风险，现在有很多这样的平台，但是并不是所有的都可以存活，所以可能会让私人投资者失望。这个市场相对而言不太明朗，我认为，众投领域在一定程度上处在整顿阶段。
德国之声：购买力颇强的中国投资者对德国房产市场也越来越感兴趣。在 EXPO Real 上也能观察到这一趋势？
Klaus Dittrich：是的，但不仅是中国 ，整个亚洲，包括中国、日本、韩国，都在欧洲有所投资。
德国之声：欧洲央行的低息政策吸引越来越多的德国人买房。您也观察到了这一从租房到买房的趋势改变吗？
Klaus Dittrich：原则上是的。问题是房产的价格。尤其在大城市，房价大幅上升，慕尼黑只是其中一个例子。也就是说，不仅租金变高，房价也特别高昂。低息政策是一方面，当然还有一些从祖父辈那里继承了不少财富的年轻一代，所以部分人还是买得起房的。但是我认为只是较小的一部分。
德国之声：据您在博览会上的观察，您预计德国大城市疯涨的房价会在不久的将来回归正常化吗？
Klaus Dittrich：正常化的意思就是房价有所下降。我预计，在可预见的未来中，像慕尼黑这种大城市的房价可能不会有所回落。可能有一天房价不会再如此疯涨 ，但是整个房价水平总体来说还是会持续下去的。
据德国房地产协会公布的数据，今年第二和第三季度，德国已建单户别墅和公寓价格涨幅超过去年同期。已建公寓价格涨幅最快的是人口50万以上的大城市，平均9.4%。 图像来源: DW/Maksim Nelioubin 据德国房地产协会的调查，今年第二、三季度，美因河畔法兰克福的已建公寓价格涨幅高居榜首，达到近19%。法兰克福不仅是德国的金融中心，交通枢纽，也是2015年一项全球最宜居城市评比中名列第7位的城市。它不仅有德国最多的摩天大楼，也有许多历史建筑和绿地。长期以来，法兰克福市一直是德国人均就业岗位最多的城市。
图像来源: Fotolia/davis 由于就业市场的流动性和房屋租赁市场健全的法律保障，德国的住房自有率仅为40%，租房率高达60%。此次房价上涨最大的推动因素是金融危机后银行利息的骤降。十年前房贷利息约4%，现在只有1.5%，甚至更低。权衡一下房租和买房还贷的负担，许多年轻人都认为买房更划算。投资者也看好房地产市场。德国近期收留大量难民，这也成为推动房市的一个不容忽视的因素。在人口密集的科隆，今年二、三季度，已建公寓价格涨幅高达15%。
图像来源: picture-alliance/dpa 斯图加特在此次的房价涨幅排行榜上位于第三，涨幅约11%。作为经济强劲的巴登符腾堡州首府，斯图加特不仅以汽车城闻名，还拥有众多高科技企业。德国房地产协会的调查称，除了信贷条件优良外，人们手中可支配收入的增加也是推动房价上涨的重要因素。在所有大城市中，斯图加特的房价仅次于慕尼黑。据德国房地产协会的数据，斯图加特非新建的中档公寓每平方售价约2950欧元。
图像来源: picture-alliance/dpa/P. Schickert 人口约55万的不来梅是德国最小的联邦州，此次房价涨幅也达到两位数（10.64%)，在涨幅排名榜上位居第四。德国房地产协会指出，大城市现在吸引力越来越大。虽然建房速度加快，但仍跟不上购房需求。德国大城市除了工作岗位多、交通、购物便利外，由于对历史建筑和老建筑爱护有加，对绿化率要求高，不少城区的居住环境丝毫不比小城市逊色。
图像来源: lassedesignen/Fotolia 位于鲁尔区的埃森市曾是德国的煤钢基地，也经历过转型期人口流失、经济不振的困境。此次已建公寓价格涨幅为10%，位居第五。德国房地产协会指出，从2010年来，德国房价增长速度超过了房租、消费者价格以及家庭收入的增长。有专家认为，一些大城市的房价已经有些“夸张”了。
图像来源: picture-alliance/ dpa 汉堡被誉为“德国通往世界的大门”，该市房价在德国大城市中名列第三（已建公寓每平米约2500欧元），此次涨幅为8.7%。
图像来源: picture alliance/chromorange/C. Ohde 慕尼黑房价历来居德国各城市榜首，目前中档独户别墅（非新建）平均价格为84万欧元，中档老公寓每平方米4200欧元。慕尼黑房价此次增幅为7.7%。德国房地产协会认为，德国大城市房市的紧张局面还会持续一段时间，短期内不会缓解。
图像来源: Getty Images/J. Koch 柏林的公寓楼价格在德国各大城市中排名第7(已建公寓每平米约1950欧元），此次涨幅5.4%，低于50万人口以上城市的平均水平（9.4%)。柏林每年新增4万人，尽管公寓楼不停在盖，也不能缓解房市的紧张局面。2015年，柏林新修了1.5万套公寓，创下该市历史记录。据德国房地产协会提供的数据，柏林中档已建公寓的售价平均每平米不到2000欧元（1950欧元）。
图像来源: Imago/Seeliger 杜塞尔多夫和多特蒙德虽然也跻身二、三季度房价涨幅前十名，但涨势其实较为温和，已建公寓的价格涨幅分别为3.69%和3.57%。从人口50万以上大城市的单户别墅价格来看，今年第二和第三季度的涨幅约6%。德国房地产协会指出，价格相对便宜的连体别墅现在越来越受欢迎，尤其是在人口30万至50万的中等城市。
图像来源: Shahriar Sedighi 德国房地产协会公布的最新调查基于全国范围内约370个城镇的统计数据。分析表明，人口5万至25万的德国小城市，房价涨幅都很温和。
图像来源: DW/Maksim Nelioubin
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