(德国之声中文网)中国住房城乡建设部副部长董建国上週五(8月23日)宣布,正在研究建立“房屋养老金”制度,且已经在上海等22个城市试行。他说:“个人帐户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共帐户建立起来。”
不过“房屋养老金”的用途和动机为何?公共帐户的资金又从哪里来?相关讨论内容在中国社群平台微博上引发论战,不少人批评该项制度为“变相加征房产税”,指政府“想尽办法割韭菜”、“我都没人帮我养老了,我还给房子养老”。
许多中国网友留言,“人的养老金都没有多少,工资也没有多少”、“修缮房屋不应该有物业出钱吗?年年给物业交那么多管理费也不见他们维修了点啥?”、“70年产权叫我们给养老?”
另外也有人质疑,虽然公共帐户宣称是地方政府筹资,但在地方政府面臨财政危机的情况下,该如何负担,“盖房子的不负责人,政府也没钱修,最后房子是谁的谁自己负责”,呼吁中国政府先解决人民的养老问题。
除此之外,有中国网友认为,官方在中国房地产“低迷到摇摇欲坠的当下”,还想到前所未见的房地产养老金制度,无疑火上浇油,并质疑该项基金最终将沦为“小部分人的私房钱和提款机”。
外界估计,房地产业占中国GDP的四分之一以上。2021年,中国强化对房地产业融资的监管,此后产业又面臨接二连三的危机,开发商先后爆发违约,被迫展开债务重组。尽管央行和地方政府放松限购政策,但在经济发展预期低迷的情况下,刺激措施似乎难以奏效。
图像来源: Zhao Qirui/Costfoto/picture alliance 中国房地产商碧桂园2024年2月28日表示,27日遭债权人提出了清盘呈请。消息一出,碧桂园28日在香港股价下跌约12%。在中国政府欲重建各界对房地产业的信心之际,此事也对经济前景蒙上阴影。此前碧桂园是为数不多的没有出现资金问题的中国大型开发商之一,但2023年上半年亏损达到了67亿美元。9月中,碧桂园获得债权人的批准,将六只境内债券的偿还期限延长三年。
图像来源: HPIC/dpa/picture alliance中国房产巨头恒大集团才刚于今年1月底遭香港高等法院裁定资不抵债,勒令清盘。碧桂园债务估计约1.36万亿人民币(约1900亿美元),接近其1.43万亿人民币的资产;恒大集团负债则达到3000亿美元。恒大2023年9月22日提交给证券监管机构的公告中称,由于房地产销售不如预期,该公司认为有必要重新审视350亿美元的债务重组的方案。9月底,恒大证实其创始人许家印"因涉嫌违法犯罪,已被依法采取强制措施"。2021年恒大陷入资不抵债,导致了一系列开发商违约,引发了中国的房地产泡沫崩解。
图像来源: Andy Wong/AP Photo/picture alliance2023年8月,有报道称中国最大私人信托公司中融信托出现财务危机,无法完成信托产品的兑付,影响范围可能达到人民币3500亿元。其母公司中植集团也承认有流动性困难,计划债务重组。8月16日,约二十名抗议者在北京中融信托大楼前抗议要求还钱,他们购买了高收益的金融产品,却无法得到兑付。信托业历来是房地产商重要的资金来源,房地产业的爆雷也使信托业陷入危机。
图像来源: REUTERS中国央行2023年8月宣布降低首次购房者现有抵押贷款利率,以及部分城市的购房首付款比例。从8月末到9月初,广州、深圳、北京、上海相继官宣实施"认房不认贷"政策,名下无房人群的购房门槛比之前降低,不少购房人将由二套房资格变为首套房资格,首付比例大幅下调。此后有报导指北京的房产交易出现小幅反弹。但更多的专家指出,这些措施可能会使房地产交易中产生短期反弹,但不足以稳定房地产市场。”
图像来源: Reuters/Jason Lee据中新社发布的一段视频,中国国家统计局原副局长、全国人大财经委副主任的贺铿9月23日在2023中国实体经济发展大会上称,“现在房地产供应过剩,空置的房屋究竟有多少,各个专家估出来的数字相差很大,但是14亿人可能住不完。”他认为“房地产企业必须转型,早转型早主动”。
图像来源: DW资产管理集团思睿投资(Grow Investment)首席经济学家洪灏表示,调整中国的房地产行业可能需要多年甚至长达十年的时间。“原因是,我们为中国人建造了太多的住房。”中国国家统计局的数据显示,截至2023年8月底,全国未售出房屋的总建筑面积为6.48亿平方米。根据路透社的计算,以平均房屋面积90平方米来算,中国未售出房屋的总建筑面积当于720万套房屋。这还不包括因现金流问题已售出但尚未竣工的大量住宅项目。
图像来源: picture-alliance/dpa 什么是“房屋养老金”?
综合《中国网》、《观察者》等中国媒体报道,中国房屋养老金制度分为个人帐户及公共帐户,个人帐户支出为现存的“住房专项维修资金”,民众在购屋时已缴纳;此次各方的关注重点则是公共帐户的资金该从何而来。
中指研究院市场研究总监陈文静表示,房屋养老金制度的建立,将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。此外,公共帐户的资金来源是各界关注的重点,以一定比例提列工程土地出让金、维修经费的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等,都可能是重要探索方向。
中国中央财经大学教授尹飞表示,房屋养老金制度主要使用的是公共资金,公共帐户的款项来自于公共资金,以“不增加个人负担,不减损个人利益”为原则,由地方政府探索资金筹集渠道,因此不会加重屋主的负担。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则反驳“房屋养老金是变相房产税”的说法,称公共帐户后续会加快建立,“是政府自己筹资的,不需要个人出资”。中国城市经济学房地产专委会主任王业强接受澎湃新闻采訪时指出,房产税是财产税,居民持有不动产需上缴国家的税收;房屋养老金则是为房屋未来维护及修缮而设立的资金规及帐户,两者本质上不同。
通过收税调节房价 中国楼市何去何从?
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《观察者》报道,中国当前在住房维修及安全管理上面臨最大的问题是“钱不够”,盡管中国政府规定,购房者在购屋时须按建安成本的5%至8%缴纳房屋维修资金,但金额无法满足城市安全维护及老旧社区更新的需求。
据中国住房和城乡建设部数据,截至2022年底,中国有接近20%的城镇房屋已建成超过30年,进入使用年限的中后期。预期至2024年后,将有近八成的房屋成为“老小区”,即屋况存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、设施老化等问题。
中国社群媒体上陆续出现有舆论称,房屋养老金主要针对目标为“老、破、小”建筑物,呼吁民众赶紧脱手。不过中国官方尚未公开对房屋养老金及适用对象的统一定义。
对于中国民众质疑建物的安全维修应该由物业公司主理,破旧小区更新也应由屋主自行出资负责,上海市房地产科学研究院院长严荣表示,虽然法规已确立“谁拥有谁负责,谁使用谁负责”,但房屋安全可能会危及人民群众的生命财产安全,可能对公共地区或设施产生安全隐患或损害,因此须建立合适的制度安排。
中国房市难振
房地产困境仍是中国经济复苏的最大阻力之一。根据中国国家统计局本月15日发布的7月经济活动数据,中国新建住宅价格年度跌幅达4.9%,创下自2015年6月以来最大幅度,超越6月的4.5%。
《金融时报》报道指出,中国政府在今年5月曾要求中国人民银行和国有银行发放3000亿人民币的保障性住房再贷款,欲推动地方政府收购未售房屋,用作社会住宅出租。不过中国人民银行数据显示,该项计画至今为止仅发放247亿人民币贷款,仅占原始计画的8%左右。
世界第二大经济体中国正遭受重创,经济增长缓滞。汽车、光伏等产业严重内卷,曾经的增长动力如大型基建如今放慢。对普通民众而言,则仍是努力生活,辛勤劳作。
图像来源: STR/AFP江苏南京,距离上海约300公里的省会,成排高铁列车在南站停靠。中国计划2024年新开通14条高铁,全长1700公里。多年来,中国一直力推基础设施建设。但如今,大规模基建放缓。
图像来源: STR/AFP图中是今年春节前夕辽宁沈阳的一个市场。近年来,在房地产危机之下,中国经济受到重压,影响到就业、社会的方方面面。沈阳所在的东北地区曾是中国重工业的摇篮,如今经济萧条。
图像来源: STRSTR/AFP/Getty Images盛夏,重庆的农民收获了玉米和辣椒。今年,由于洪水、酷热高温等极端天气,农田被毁,农产品价格飙升。
图像来源: STR/AFP在宁夏腾格里沙漠,光伏电池板组成大片的光伏基地。中国正大力推动清洁能源。然而,光伏产业如今正面临产能过剩,光伏企业面临严重内卷。
图像来源: STR/AFP江苏如皋的工人在手工生产酱油。民以食为天。今年,中国也爆出食品安全事件:油罐车混装化工煤油和食用油,引发公众愤怒。
图像来源: China OUT (Photo by STR/AFP/Getty Images图像来源: STR/AFP/Getty Images 南京一处报废汽车停放场地。作为全球最大汽车销售市场,中国汽车行业内卷十分严重。与此同时,报废汽车对环境的污染问题也有待解决。
图像来源: STR/AFP (中国网、观察者、新浪经济、金融时报等)
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